【相続人向け】親の不動産がわからない！「所有不動産記録証明制度」を使った調べ方を解説

皆さま、こんにちは。相続手続きや遺言作成をサポートしている行政書士です。

「亡くなった父が、どこかに山林を持っていると言っていたけれど、場所がわからない」「昔住んでいた地域の土地をそのままにしているはずだが、詳しい住所が不明」……。こうしたご相談は、相続業務の中で非常に多く寄せられます。

これまでは、全国に散らばった不動産を特定するのは至難の業でした。しかし、令和8年（2026年）2月2日からスタートした「所有不動産記録証明制度」により、その状況は一変しました。今回は、相続人の皆さまが知っておくべき、この新制度の活用法について解説します。

1. そもそも「所有不動産記録証明制度」とは何か？

この制度は、特定の人が日本全国にどのような不動産（土地・建物）を所有しているかを、法務局がシステムで検索し、一覧表形式の「証明書」として発行してくれる仕組みです。

一言で言えば、「法務局版の全国名寄せ（なよせ）」です。これまで、不動産を特定するためには、市町村が発行する「名寄帳（なよろちょう）」を頼るしかありませんでしたが、名寄帳はその自治体内の不動産しか表示されませんでした。新制度では、全国の登記情報を一括して検索できるようになったのです。

2. なぜ「今」この制度が必要とされているのか

令和6年4月から、相続登記の申請が義務化されました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。

しかし、「相続したくても、そもそもどこに不動産があるかわからない」という状態では、登記のしようがありません。意図せず放置状態になり、将来的に不利益を被ることを防ぐために、この所有不動産記録証明制度は非常に有効な手段となります。相続人が「知らない土地」を見逃さないための、いわば安全装置のような役割を果たしています。

3. 相続人が証明書を請求するためのステップ

では、具体的にどのようにして調べればよいのでしょうか。相続人の方が請求する場合の主な流れは以下の通りです。

• どこで？： 全国の法務局・地方法務局の窓口、または郵送、オンラインでの請求も可能です。
• 誰が？： 亡くなった方の相続人であれば請求できます（委任状があれば代理人も可能）。
• 何が必要？：
  • 亡くなった方の死亡の事実がわかる戸籍謄本等
  • 請求者が相続人であることがわかる戸籍謄本等
  • 請求者の本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証）
• 費用は？： 検索する氏名・住所の条件1件につき1,600円（窓口・郵送の場合）です。

※オンライン申請の場合は手数料が1,400円となり、少しお得に設定されています。

4. 要注意！制度の「落とし穴」と限界

非常に便利な制度ですが、行政書士の実務目線で見て、最も注意すべき点が1つあります。それは「住所変更の漏れ」です。

このシステムは、あくまで法務局の登記簿に載っている「氏名」と「住所」で検索をかけます。例えば、お父様が30年前にA市に住んでいた時に買った土地があり、その後B市、C市へと引っ越したものの、登記簿上の住所をA市のままにしていたとします。

この場合、亡くなった時の最新住所（C市）だけで検索をかけても、A市名義の土地はヒットしません。漏れなく調べるためには、「過去のすべての住所」を条件に入れて検索する必要があります。戸籍の附票などを遡って取得し、過去の住所地を特定しておくことが、この制度を使いこなす最大のコツです。

5. 証明書を取得した後にすべきこと

証明書が発行され、全国の不動産がリスト化されたら、ようやくスタート地点です。次に進むべきステップは以下の通りです。

1. 各不動産の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得する： リストに載っている土地の現在の詳細な権利関係を確認します。
2. 遺産分割協議を行う： 誰がその不動産を相続するのか、相続人全員で話し合います。
3. 相続登記を申請する： 法務局で名義変更の手続きを行います。

もしリストに「全く知らない、価値の低そうな土地（原野など）」が含まれていたとしても、放置は禁物です。将来の過料リスクや、次世代への負担を考え、適切に処理を検討する必要があります。

6. 行政書士に相談するメリット

「過去の住所をすべて遡って戸籍を集めるのが大変」「証明書の見方がわからない」「その後の遺産分割協議書をどう作ればいいか不安」……。そんな時は、ぜひ私たち行政書士を頼ってください。

行政書士は、職権で戸籍謄本等を取得することができるため、皆さまに代わって「検索すべき住所の洗い出し」から「証明書の請求手続き」、そして「遺産分割協議書の作成」までをトータルでサポートいたします。複雑な手続きをプロに任せることで、手間を省くだけでなく、記載漏れによるトラブルも防ぐことができます。

まとめ：確実な財産把握が、安心の相続への第一歩

「親の不動産がわからない」という不安は、新制度の活用で解消できるようになりました。大切なのは、まず「現状を知ること」です。相続登記の義務化も追い風となり、今こそ財産を整理する絶好の機会と言えるでしょう。

当事務所では、所有不動産記録証明制度の活用を含め、相続に関するご相談を幅広く承っております。少しでも不安を感じられたら、お気軽にお問い合わせください。

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