相続のご相談を受けていると、最も頭を悩ませるのが「不動産」の扱いです。
預貯金であれば、1円単位できれいに割り算ができます。しかし、長年過ごしたご実家や土地はそうはいきません。「物理的に分けられない」「評価額が定まらない」「思い入れが人それぞれ違う」……こうした要素が絡み合い、これまで仲の良かったご兄弟の間でも、ふとしたことでボタンの掛け違いが起きやすいのです。
今回は、遺産分割協議書作成をお手伝いしてきた経験から、不動産を公平に分けるための「3つの基本手法（現物分割・代償分割・換価分割）」について、実務的な肌感覚を交えてお話しします。教科書的な意味だけでなく、「自分の家ならどうするのが正解か」という視点で読み進めてみてください。
1. 最もシンプルだが、ハードルも高い「現物分割」
まず一つ目は「現物分割」です。これは文字通り、遺産そのものを誰か一人が（あるいは物理的に分けて）引き継ぐ方法です。
例えば、「長男が実家の土地建物を引き継ぎ、次男が預貯金を引き継ぐ」といったケースがこれに当たります。もし、不動産と預貯金の価値が釣り合っており、お互いがそれで納得していれば、最も手続きがシンプルで争いも起きにくい理想的な形です。
また、広い土地がある場合、その土地を分筆（登記簿上で土地を切り分けること）して、A地を長男、B地を次男、とするのも現物分割の一種です。
ここが現場での「難所」
しかし、現実はそううまくいきません。「不動産の価値が3,000万円で、預貯金は500万円しかない」というケースが圧倒的に多いからです。これでは、不動産をもらう人と預貯金をもらう人の間で大きな不公平が生じます。
また、土地を分筆するにしても、道路付きや日当たりによって価値が変わるため、定規で引いたように半分こ、とはいかないのが実情です。
2. 実家を守りたい人がいる場合の「代償分割」
そこで、実務でよく検討されるのが二つ目の「代償分割」です。
これは、「不動産をもらう人が、もらわない人に対して、代わりの金銭（代償金）を支払う」という解決策です。
例えば、3,000万円の価値がある実家を長男が単独で相続するとします。法定相続分が2分の1ずつの弟がいる場合、長男は弟に対して1,500万円の現金を自分のポケットマネーから支払うことでバランスを取るわけです。
この方法の最大のメリットは、「実家を残せる」こと。
「親と同居していたのでそのまま住み続けたい」「先祖代々の土地を手放したくない」という想いが強い相続人がいる場合、この代償分割が第一候補になります。
ここが現場での「難所」
この手法の最大のネックは、不動産を引き継ぐ側に「現金を用意する資力があるか」という点です。遺産の中にある預貯金で賄えれば良いのですが、足りない場合は自分の貯金を取り崩すか、あるいは銀行でローンを組む必要が出てきます。
「家は欲しいけれど、弟に払う1,000万円が用意できない……」という理由で、泣く泣くこの方法を断念される方も少なくありません。
3. 公平性は一番だが、寂しさも残る「換価分割」
三つ目は「換価分割」です。これは不動産を売却してお金に換え、その現金を相続人の間で分ける方法です。
「誰も実家に住む予定がない」「空き家にしておくと固定資産税や維持費がかかるだけ」といった場合、この方法が選ばれます。最大のメリットは、何といっても「1円単位できれいに分けられること」。公平性という観点では最も優れており、後々のしこりも残りにくい手法と言えます。
ここが現場での「難所」
手続きとしては、「形式的に代表者名義に変えてから売る」か「相続人全員の名義にしてから売る」などの手順を踏みますが、問題になるのは「売却価格」と「タイミング」です。
「もっと高く売れるはずだ」と主張する人と、「早く処分して現金化したい」と焦る人の間で意見が割れることがあります。また、売却には仲介手数料や譲渡所得税などのコストがかかるため、手元に残るお金が想定より減ることも考慮しなければなりません。
4. 共有状態（共有分割）は避けるべき？
補足として、「とりあえず共有名義にしておく」という選択肢についても触れておきます。
実は、私たち専門家が最もおすすめしないのが、この「安易な共有」です。
話し合いがまとまらないからといって、「とりあえず長男と次男の1/2ずつの共有名義にしておこう」と先送りにしてしまうと、将来その不動産を売ったりリフォームしたりする際に、全員の同意が必要になります。さらに、将来お子さんの代へ相続が発生した際、権利関係がネズミ算式に複雑化し、事実上の「塩漬け物件」になってしまうリスクが高いのです。
共有にするのは、すぐに売却する予定がある（換価分割の前提）など、明確な出口戦略がある場合だけにするのが賢明です。
5. 「いくらで評価するか」が最初のハードル
どの分割方法を選ぶにしても、避けて通れないのが「不動産の評価額をどう決めるか」という問題です。
- 固定資産税評価額：
固定資産税の通知書に載っている額。市場価格よりかなり低いことが多い。 - 相続税路線価：
相続税計算のための基準。市場価格の8割程度と言われる。 - 実勢価格（時価）：
実際に売買される価格。
遺産分割協議では、原則として「実勢価格（時価）」をベースに話し合うことが公平です。しかし、不動産をもらう側は「安く評価したい（代償金を減らしたい）」と考え、もらわない側は「高く評価してほしい（たくさんお金が欲しい）」と考えるのが人情です。
この評価額の認識ズレが、争いの火種になることが非常によくあります。
6. 感情のもつれを防ぐ「遺産分割協議書」の重み
ここまで3つの手法を見てきましたが、どの方法が正解かは、ご家族の状況や経済力、そして「想い」によって異なります。
私たち行政書士が作成する「遺産分割協議書」は、単なる名義変更のための書類ではありません。
「なぜその分け方にしたのか」「代償金はいつまでにどう支払うのか」「売却に掛かった経費はどう案分するのか」。後々のトラブルを防ぐために、こうした細かい約束事をしっかりと文書化し、全員が納得した証として残す「家族の契約書」のようなものです。
話し合いがこじれて裁判になってしまえば弁護士さんの領域になりますが、その手前の「円満な合意形成」をサポートし、法的な書面に落とし込むのが行政書士の役割です。
7. まとめ：円満な相続のために
不動産の分割は、法律の知識だけでなく、税金や不動産市場の知識、そして何よりご家族の感情への配慮が必要です。
「うちは兄弟仲が良いから大丈夫」
そう思っているご家庭ほど、いざ具体的な金額の話になると、長年の小さなわだかまりが噴出してしまうことがあります。
自分たちだけで抱え込まず、早い段階で専門家に相談することで、「うちの場合はどの方法が現実的か」「どうすれば公平感を保てるか」という交通整理ができます。
大切なご実家が、争いの種ではなく、家族の絆を再確認するきっかけとなるよう、ぜひお気軽にご相談ください。丁寧にお話を伺いながら、最適な着地点を一緒に探していきましょう。
🏠 不動産相続の基礎知識クイズ 🏠
「実家を長男が引き継ぐ代わりに、長男が自分の貯金から弟に現金を支払う」。このように、不動産をもらう人が代償金を支払ってバランスを取る方法を何と呼びますか？
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