こんにちは。行政書士の山田です。
日々の業務の中で、土地に関するご相談を受けることは非常に多いのですが、その中で意外と見落とされがちなのが「地目（ちもく）」の問題です。
「うちは昔から住んでいる家があるから大丈夫」
そう思っている方でも、登記簿を見てみると、実は土地の種類が「畑」や「山林」のままになっているケースが少なくありません。
「生活に支障がないなら、そのままでもいいのでは？」
そう思われるかもしれませんが、実はこの「地目変更」の放置、後々になってボディブローのように効いてくる厄介な問題を含んでいるのです。
今回は、行政書士の目線から、なぜ地目変更を放置してはいけないのか、固定資産税や農地法、そして将来の相続といった観点から、分かりやすく紐解いていきたいと思います。
1. そもそも「地目」とは何か？なぜズレが生じるのか
まず基本のお話ですが、「地目」とは、不動産登記法によって定められた「土地の用途」のラベルのようなものです。宅地、田、畑、山林、雑種地など、23種類に区分されています。
原則として、この地目は「現在の土地の使い道（現況）」と「登記簿上の記載」が一致していなければなりません。
しかし、現実にはここがズレていることが多々あります。
よくあるのが、数十年前に親の代で農地を埋め立てて家を建てたけれど、登記の手続きだけ忘れていたケースや、資材置き場として使い始めたけれど、地目は雑種地に変更していないケースなどです。
建物には「建物表題登記」をするタイミングがありますが、土地の地目変更はその際にセットで行わなければ、自動的には変わりません。ここが落とし穴の入り口です。
2. 固定資産税への影響と「現況課税」の原則
「地目が畑のままなら、税金が安くてラッキーなのでは？」
そう考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、日本の固定資産税は基本的に「現況課税」という仕組みをとっています。
つまり、登記簿上が「畑」であっても、市町村の税務課が「ここは実質的に家が建っているから宅地だね」と判断すれば、宅地としての税金が課税されます。
「じゃあ、登記を変えなくても実害はない？」
そうとも限りません。役所の調査も完璧ではありませんから、現況と登記、そして課税内容がちぐはぐになっているケースも稀にあります。
また、適正な地目になっていないことで、特例措置（住宅用地の軽減措置など）の適用関係が複雑になったり、証明書の取得時に説明が必要になったりと、行政手続き上の小さな不利益が積み重なることがあります。
3. 最大のリスクは「農地法」違反の可能性
行政書士として最も懸念するのは、ここです。
登記簿が「田」や「畑」のままで、現況が「宅地」や「駐車場」になっている場合、過去に適切な「農地転用」の手続きが行われたかどうかが極めて重要になります。
ここが危険なポイント！
もし、「許可を取らずに勝手に埋め立てて家を建てていた」場合は大問題です。
これは「無断転用」となり、農地法違反です。最悪の場合、原状回復命令（家を壊して畑に戻せという命令）が出たり、是正指導が入ったりするリスクがあります。
「30年前のことだから時効では？」と思われるかもしれませんが、違反状態は現在進行形で続いているとみなされることが多く、将来の建て替えや売却時に大きな足かせとなります。
4. 銀行融資と売却時に直面する「売れない」現実
地目のズレが実際に牙をむくのは、いざその土地を「活用したい」と思った時です。
例えば、建物の増改築のために住宅ローンを組もうとしたり、土地を担保にお金を借りようとした時、金融機関は必ず登記簿を確認します。
そこで、家の敷地なのに地目が「畑」のままだった場合、多くの金融機関は融資をストップします。
「融資を実行するまでに、地目を宅地に変更してください」という条件がつくのが一般的です。
また、土地を売却する際も同様です。
買い手がついたとしても、「地目が直っていない土地は買えない」と敬遠されるか、「地目変更にかかる費用と手間分、値を下げてくれ」と交渉されるのがオチです。
売りたい時に売れない、現金化できない。これは資産としての価値を著しく損なっている状態と言えます。
5. 登記には「義務」があることをご存知ですか？
あまり知られていませんが、不動産登記法において、地目に変更が生じた場合、その所有者は「1ヶ月以内に地目変更登記を申請しなければならない」という義務が課されています。
これに違反した場合、「10万円以下の過料」という罰則規定も存在します。
実際に過料が科されるケースは稀ではありますが、法律上は「放置してはいけない」と明確に定められているのです。
コンプライアンスが重視される現代において、法的な義務を放置している状態は、決して気持ちの良いものではありません。
6. 相続発生時に子供たちが困惑する未来
私が相続のご相談を受ける中で、この問題は頻発します。
親御さんが亡くなり、子供たちが土地を相続しようとしたら、実家の敷地の一部が「畑」のままだった。
相続登記そのものは可能ですが、その後の管理や処分で子供たちが苦労します。
「親父、ちゃんと手続きしておいてくれよ……」
と相続人は嘆くでしょう。
特に、先ほど触れた「無断転用」の状態のまま相続してしまうと、子供たちは「違法状態の土地」を引き継ぐことになります。
その是正には、当時の事情を知る人がいない中で、膨大な資料集めと行政との協議が必要となり、行政書士に依頼する費用も、通常より嵩んでしまうことになります。
7. 解決への道筋：まずは専門家に相談を
では、具体的にどうすれば良いのでしょうか。
まずは、ご自宅や所有地の「登記事項証明書（登記簿）」を確認してみてください。
そこで地目が現況と異なっている場合、まずは私たちのような専門家にご相談ください。
流れとしては以下のようになります。
- 農地転用許可の確認
過去に許可が取れているか、行政書士が調査します。許可証が紛失していても、農業委員会に記録が残っていれば大丈夫です。 - （無断転用の場合）事後的な手続き
もし許可を取っていなかった場合、現状を追認してもらうための手続き（始末書の提出や現況証明など）が可能か検討します。ここは行政書士の腕の見せ所です。 - 地目変更登記
農地法の手続きがクリアになったら、提携している土地家屋調査士と連携し、法務局への登記申請を行います。
「古い話だから」と蓋をしてしまわず、今のうちにクリアにしておくことが、あなたの大切な資産とご家族を守ることにつながります。
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土地の地目変更・農地転用のご相談は
行政書士やまだ法務事務所にお任せください
※土地家屋調査士と連携し、ワンストップでサポートいたします。
🏠 土地の「地目」と「農地法」クイズ 🏠
【第1問】数十年前に親が「畑」を埋め立てて家を建てました。この場合、土地の地目（ちもく）は自動的に「宅地」に変更されているでしょうか？
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