こんにちは、行政書士の山田です。
皆さんは、ご自宅の敷地と、目の前の道路の「境目」がどこか、自信を持って指させますか？
「そんなの、ブロック塀が建っているところじゃないの？」
「アスファルトと土の境目でしょ？」
そう思われるのが普通ですが、実は法的に見ると、その認識がズレていることが少なくありません。
特に、これからご実家を相続される予定の方や、土地の売却、あるいは建て替えを検討されている方にとって、この「境目」が曖昧なままだと、後々大きな落とし穴になることがあります。
今回は、土地と道路の境界を確定させる手続き、「官民境界査定（かんみんきょうかいさてい）」について、少し噛み砕いてお話しします。難しそうな言葉ですが、要は「役所と自分の土地の境界線をハッキリさせる」という、資産を守るための大切な手続きです。
1. 「官民境界査定」とは何か？なぜ必要なのか
まず、言葉の整理をしましょう。
土地の境界には、大きく分けて2つの種類があります。
民民（みんみん）境界
あなたと隣の家（個人対個人）との境界線です。「ここまではウチの庭、ここからはお隣さんの庭」というラインですね。
官民（かんみん）境界
あなたの土地（民有地）と、国や自治体が管理する道路や水路（官有地）との境界線です。
「道路なんて最初から決まっているんじゃないの？」と思われるかもしれません。しかし、古い土地や、区画整理が昔に行われた地域などでは、現地の見た目（現況）と、役所の図面上の境界がズレていることが多々あります。
このズレを解消し、「ここが間違いなく公道と私有地の境目です」と役所に認めてもらう手続きが「官民境界査定」です。これが確定していないと、法的な意味での「正確な土地の広さ」が決まらないのです。
2. ブロック塀の位置＝境界線とは限らない
私がご相談を受ける中でよくあるのが、「ブロック塀」に関する誤解です。
何十年も前に建てられたブロック塀。お父様やお祖父様の代から「この塀の内側がウチの土地だ」と信じて生活してこられたと思います。しかし、いざ測量をしてみると、そのブロック塀が実は役所の道路にはみ出していた（越境していた）、なんてケースは珍しくありません。
逆に、本当はもっと道路側に土地の権利があるのに、セットバック（道路を広げるために敷地を後退させること）の解釈を間違えて、自分から狭く使っていたというケースもあります。
見た目の「生活上の境界」と、法的な「権利上の境界」は別物です。ここを曖昧にしたままにしておくと、いざという時に身動きが取れなくなってしまいます。
3. どのようなタイミングで申請が必要になるのか？
では、具体的にどんな時にこの手続きが必要になるのでしょうか。主なシチュエーションは以下の3つです。
① 土地を売買する時（売却・購入）
最近の不動産取引では、境界が未確定の土地は敬遠される傾向にあります。買主からすれば、買った後に「実は塀が道路にはみ出していたので壊してください」と言われるリスクを負いたくないからです。売却の条件として「測量図の交付」や「境界確定」を求められることが一般的です。
② 家を新築・建て替えする時
建築確認申請を出す際、敷地が道路にどのように接しているかは非常に重要です。道路幅が4メートル未満の場合などは、中心線から2メートル下がらなければならない（セットバック）等の制限があります。正確な境界線が決まらないと、建物の設計図すら確定できないことがあります。
③ 土地を分筆（分割）する時
広い土地を分割して、一部を子供に譲りたい、あるいは一部だけ売りたいという場合、その土地全体の境界が確定していないと、登記簿上で土地を分ける（分筆登記）ことができません。
4. 役所相手の手続きはなぜ「時間がかかる」のか
「必要ならすぐにやればいい」と思われるかもしれませんが、この官民境界査定、実は非常に時間がかかります。
お隣さんとの境界確認（民民）であれば、お互いの都合をつけて立ち会い、ハンコを貰えば済みます。しかし、相手が「役所（官）」となると話は別です。
- 資料調査：役所にある古い図面や、過去の経緯を徹底的に調べます。
- 事前協議：役所の担当部署と、現地の状況について協議します。
- 現地立会い：役所の担当者、隣接する土地の所有者全員（向かい側の家の人も含む場合あり）を集めて、現地で境界を確認します。
- 図面作成・申請：確定した点をもとに図面を作成し、決裁を仰ぎます。
役所の担当者も多忙ですし、何より「公の財産（道路）」の範囲を決める行為なので、安易に妥協できません。申請から完了まで、スムーズにいっても2〜3ヶ月、関係者との調整が難航すれば半年以上かかることもザラにあります。
「来月売りたいから、急いでやって！」と言われても、物理的に間に合わないことが多いのです。
5. 「お向かいさん」の協力が得られないリスク
この手続きで最も大変なのが、「関係者の立ち会いと承諾」です。
自分の土地と道路の境界を決めるのに、なぜ関係者の承諾がいるのか。それは、道路の幅が決まることで、お向かいの家の敷地境界にも影響が出る可能性があるからです。
もし、お向かいの方と仲が悪かったり、あるいは所有者が不明で連絡がつかなかったりすると、立ち会いができず、手続きがストップしてしまいます。これを「筆界未定（ひっかいみてい）」の状態と言い、資産価値を大きく下げる要因になりかねません。
行政書士としては、こうした人間関係の調整や、不在者への対応といった「コーディネート」の部分で、皆様をサポートする場面が多くなります。
6. 土地家屋調査士との連携と、行政書士の役割
ここまで読んでいただき、「測量や登記の話なら、土地家屋調査士の仕事では？」と詳しい方は思われたかもしれません。その通りです。
実際の測量業務や、法務局への登記申請は、土地家屋調査士の独占業務です。しかし、私たち行政書士は、その前段階や周辺業務で深く関わります。
例えば、道路の位置指定申請や、農地転用許可、開発許可申請など、土地利用に関する許認可は行政書士の専門分野です。これらの許可を取る前提として、官民境界の確定が必要になるケースが多々あります。
私の事務所では、信頼できる土地家屋調査士と連携し、「役所への許認可申請（行政書士）」＋「測量・登記（土地家屋調査士）」をワンストップでサポートできる体制を整えています。お客様がいちいち別の先生を探す手間を省き、窓口を一つにしてプロジェクトを進められるのが強みです。
7. まとめ：転ばぬ先の杖として
土地や境界の問題は、普段生活している分には気にならないものです。しかし、いざ相続や売却といった人生の節目において、未解決の境界問題は大きな「足かせ」となります。
- 実家の敷地の境界、はっきりしていますか？
- お隣や道路との間に、杭（くい）は入っていますか？
- その杭は、役所の図面と合っていますか？
もし少しでも不安があれば、具体的な予定がまだ先であっても、一度ご相談ください。時間がかかる手続きだからこそ、早め早めの準備が、大切な資産とご家族を守ることにつながります。
役所手続きのプロとして、そして街の法律家として、皆様の土地の「安心」を確定させるお手伝いをさせていただきます。
土地の境界・道路手続きでお困りではありませんか？
「実家を売却したい」「境界がわからない」
まずは現状の確認から、専門家が丁寧にサポートいたします。
📝 土地の境界・資産防衛クイズ 📝
家の敷地と道路の境目（境界）について、ブロック塀がある位置は必ずしも「法的な境界線」とは限りません。この記事で解説している、正しい認識はどれでしょう？
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行政書士やまだ法務事務所
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