こんにちは。行政書士の山田です。
相続の手続きを進める中で、ご遺族の方から「亡くなった親がどこに不動産を所有しているか、正確に分からない」というご相談をいただくことは珍しくありません。令和6年の相続登記義務化に伴い、不動産の正確な把握はこれまで以上に重要になっています。
そうした中、令和8年（2026年）2月2日より、相続時の不動産調査を大きく変える「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。今回は、日々の業務にあたる行政書士の目線から、この新制度の仕組みと実務上の注意点について、分かりやすく解説いたします。
1. なぜ相続時に「不動産の探し漏れ」が起きるのか？
これまで、亡くなった方（被相続人）の所有不動産を調べる際、ご自宅にある「権利証（登記済証）」や、毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」を頼りにするのが一般的でした。
しかし、納税通知書には「非課税の不動産（私道や評価額の低い山林など）」は記載されません。また、市区町村ごとに発行されるため、「別の都道府県にも先祖名義の土地があった」というようなケースでは、その存在に気づかずに遺産分割を終えてしまうリスクが常にありました。後から不動産が見つかると、遺産分割協議を最初からやり直すなどの大きな手間が発生します。
2. 令和8年2月スタート「所有不動産記録証明制度」の仕組み
こうした「不動産の探し漏れ」を防ぐために新設されたのが、「所有不動産記録証明制度」です。
簡単に言えば、法務局がシステム上で特定の人が所有している全国の不動産を検索し、その結果を一覧のリスト（証明書）として発行してくれる制度です。これまで「この土地は誰のものか」を調べることはできても、「この人は全国にどんな土地を持っているか」を一括で調べることはできませんでした。この制度により、人（氏名と住所）を基準とした網羅的な不動産調査が可能になりました。
3. 従来の手続き（名寄帳）との決定的な違い
不動産の調査方法として、各市区町村で取得できる「名寄帳（なよせちょう）」をご存知の方もいらっしゃるかと思います。新制度と名寄帳の最大の違いは「調査できる範囲」です。
- 名寄帳： 請求した「その市区町村内」にある不動産のみが一覧になる。（※他の市町村の不動産は分からない）
- 所有不動産記録証明書： 法務局のデータに基づき、「日本全国」の不動産が一覧になる。
お近くの法務局の窓口や郵送等で一度請求するだけで、遠方の山林なども含めて全国の不動産を網羅的に把握できるようになったのは、相続人の方にとって非常に大きなメリットです。
4. 制度を利用する際の「実務上の落とし穴」
一見すると万能に見える新制度ですが、実務上、注意すべき落とし穴が存在します。それは「登記簿上の氏名・住所と完全に一致しないと検索にヒットしない」という点です。
例えば、亡くなった方が過去に何度か引っ越しをしており、その際に不動産の住所変更登記をしていなかったとします。この場合、亡くなった時点の「最後の住所」だけで検索をかけても、古い住所のまま登記されている不動産はリストから漏れてしまいます。
そのため、確実な調査を行うには、亡くなった方の「戸籍の附票」などを取得して過去の住所履歴を正確に洗い出し、それら古い住所もすべて検索条件に含めて法務局へ請求する、といった丁寧な作業が必要になります。
5. 生前対策（遺言書作成）における活用メリット
この制度は、亡くなった後の相続手続きだけでなく、生前の対策においても効果を発揮します。特に「遺言書」を作成する場面です。
有効な遺言書を作るためには、ご自身の財産を正確に把握し、不動産の地番や家屋番号を間違いなく記載する必要があります。お元気なうちにこの証明書を取得しておくことで、正確な財産目録をスムーズに作成でき、将来の相続人同士の無用なトラブル（争族）を防ぐための確固たる準備が整います。
6. 専門家が教える、失敗しない証明書の取得と活用法
制度の開始により不動産の「発見」は容易になりましたが、本当に重要なのは「取得した情報をどう読み解き、法的に整理するか」です。
リストアップされた不動産に古い抵当権が残っていないか、権利関係が複雑になっていないかを確認し、その情報をもとに法的に不備のない遺産分割協議書を作成する。これが最終的な目的です。まずは証明書を取得して全体の状況を把握し、そこから先の手続きの道筋を立てることが大切です。
7. まとめ：不動産調査から遺産分割まで迷ったらご相談を
所有不動産記録証明制度は画期的な制度ですが、事前の戸籍収集や過去の住所の証明、そして取得後の遺産分割協議書の作成など、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。
ご家族の負担を減らし、円滑に相続手続きを進めたいとお考えでしたら、ぜひ一度ご相談ください。当事務所では、お客様の状況を丁寧に伺い、手続きの第一歩からしっかりとサポートさせていただきます。
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令和8年から始まる「所有不動産記録証明制度」で、調べることができる範囲はどこまでですか？
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