公開日：2025/10/09 / 更新日：2025/10/09
目次
1. はじめに
「田んぼを駐車場にしたい」「畑の一角に家を建てたい」──こうしたご相談は多いですが、農地の転用には厳格なルールがあります。可否は単に「農地かどうか」では決まりません。青地/白地という区分に加え、市街化区域/市街化調整区域といった都市計画の区域、さらに本記事で詳説する立地基準①〜⑤（①農用地区域内農地／②甲種農地／③乙種第一種／④乙種第二種／⑤乙種第三種）が総合的に影響します。
結論：白地 × 市街化区域 × 乙種第三種は最も転用しやすく、青地 × 調整区域 × 農用地区域内農地は最も困難です。
2. 転用を左右する2つの法律
農地法：許可 or 届出
農地を宅地・駐車場・店舗等へ変えるには、農地法第4条/第5条に基づく手続きが必要です。自己転用は4条、売買を伴う転用は5条。市街化区域なら届出のみで足りる場合が多く、調整区域や優良農地では許可が必要かつハードルが高くなります。
都市計画法：区域の違い
市街化区域＝10年以内に計画的に市街化を図る区域で転用しやすい。市街化調整区域＝市街化を抑制すべき区域で原則として転用困難。区域の確認は市町村の都市計画課が確実です。
用語ミニ辞典
青地：農用地区域内農地。保全優先。
白地：農用地区域外農地。活用柔軟。
4条：所有者が自分の農地を転用。
5条：売買等で他人が転用。
3. 青地/白地と都市計画の区域
青地（農用地区域内）は農業振興上の中核で、原則転用不可。希望するなら農振除外が先決ですが、受付時期が限られ審査も厳格です。白地（農用地区域外）は比較的転用しやすく、区域や立地次第で許可・届出の別が変わります。
| 土地の位置 | 手続き | 概要 |
|---|---|---|
| 市街化調整区域（白地） | 許可（4/5条） | 原則困難。公益性や個別要件で可否 |
| 青地（区域問わず） | 農振除外＋許可 | 極めて困難（公共性が鍵） |
4. 立地基準①〜⑤と転用難易度
実務では、次の5区分で転用可否・難易度を評価します。番号が小さいほど保全優先、番号が大きいほど転用容認の傾向です。
① 農用地区域内農地：ほぼ不可 ② 甲種農地：極めて困難 ③ 乙種（第一種）：困難 ④ 乙種（第二種）：条件次第⑤ 乙種（第三種）：容易
① 農用地区域内農地（青地の中心）
農業振興上の中核。原則転用不可。除外（農振法）→農地法許可の二段階が必要で、個人的な理由ではほぼ認められません。
② 甲種農地
青地外でも一体の優良農地。水利・土壌・集団性が高く、原則不可。公共施設などで限定的に容認されることがあります。
③ 乙種農地（第一種）
周辺が農地中心で農業振興上重要。原則困難。やむを得ない公益需要がある場合に個別判断。
④ 乙種農地（第二種）
市街地縁辺部で住宅・工場が混在。条件次第で許可。既存市街地に連続する小規模住宅・駐車場などは検討余地大。
⑤ 乙種農地（第三種）
市街地化が進行し農業利用の見込み薄。転用容易。市街化区域なら届出で完了するケース多数。
5. 転用ステップと必要書類
- 現況確認：青地/白地、区域（市街化/調整）、立地基準①〜⑤を役所で確認（農業委員会・都市計画課）。
- 計画立案：用途（住宅・駐車場・店舗等）、配置、排水・接道・景観を具体化。
- 申請/届出：4条（自己転用）/5条（売買転用）。市街化区域は届出、調整区域は許可が中心。
- 審査・補正：現地調査、周辺影響、公益性、技術要件を確認。必要に応じ補正。
- 許可・着手：許可書交付→関係手続（建築確認・造成許可等）へ連携。
主な添付資料
公図・地積測量図、登記事項証明書、位置図・現況図、配置図、排水・出入口計画、隣接関係資料、写真等。
6. 専門家に相談するメリット
可否は「立地基準の見極め」と「説明設計」で大きく変わります。行政書士は、区分調査、除外可能性の検討、申請書作成、役所との調整まで一気通貫で支援できます。
早期相談により、ムダな手戻り回避が可能です。
7. まとめ
白地 × 市街化区域 × ⑤乙種第三種は最も転用しやすく、青地 × 調整区域 × ①農用地区域内は極めて困難。迷ったら、まずは「区分・区域・立地」の三点を確認し、早めに専門家へ。正しい順序で進めれば、時間も費用も最小化できます。
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