こんにちは。行政書士の山田です。
農地を購入して家を建てたい、事業用の土地として利用したい。このような計画を立てたとき、多くの方が「農地転用」の手続きをイメージされるかと思います。
ところが、農地転用の手続きの前に、もう一つ大きな壁となる手続きが必要になる場合があります。それが「農振除外（のうしんじょがい）」です。
土地の売買を進めてから農振除外が必要だと分かると、計画の大幅な見直しを迫られることもあります。今回は、農振除外とは何か、どのような条件や手続きの流れがあるのか、土地の購入や活用を考える際に確認すべき注意点を解説します。
目次
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1．農振除外とは？農地転用の前に立ちはだかる「青地」の壁
農振除外とは、市町村が定める農業振興地域整備計画を変更し、農業上の利用を確保するために指定された「農用地区域（通称：青地）」から、対象の土地を外す（除外する）手続きのことです。
農業振興地域制度は、将来にわたって優良な農地を守るための制度です。その中でも、特に農業用として守るべき土地が「農用地区域」に指定されており、この区域内の土地は原則として農業以外の用途に利用することができません。
そのため、農用地区域内の農地に住宅を建てたり、事業用地として利用したりする場合は、例外なく、農地転用の許可申請を行う前に「農用地区域からの除外（農振除外）」を完了させる必要があります。
2．農振除外と農地転用の違い・実務上の深い関係
この二つは、根拠となる法律も目的も異なる別々の手続きです。
- 農振除外： 市町村の計画を変更し、対象の土地を「農用地区域から外す」ための手続き（農振法に基づく）
- 農地転用： 農地を住宅や駐車場など「農地以外の用途に変更する」ための手続き（農地法に基づく）
農用地区域内の農地を転用したい場合は、まず「①農振除外」をしてから「②農地転用」という2段階のステップを踏むことになります。
ここで重要なのは、「農地転用が確実に認められる見込み（転用確実性）」がなければ、そもそも農振除外は認められないという点です。「とりあえず青地から外しておこう」という申出は却下されるため、両方の要件を同時に満たす計画を立てる必要があります。
3．希望すれば除外できる？農振除外の厳しい「6つの条件」
農振除外は、土地の所有者が希望すれば自由に認められるものではありません。優良な農地を守るという性質上、以下の厳しい要件（主なもの）をすべて満たす必要があります。
- 代替性の検討： 農用地区域以外の土地（ほかの場所）で、目的を実現することが困難であること
- 地域計画への影響： 地域計画（今後の農業のあり方を示す計画）の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
- 農業への影響： 農地の集団化や農作業の効率化など、周辺の農業利用に支障を及ぼすおそれがないこと
- 担い手への影響： 農業経営を行う人への農地利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
- 施設への影響： 水路や農道など、土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土地改良事業等： 土地改良事業の実施地である場合、原則として事業完了公告から8年を経過していること
特にハードルが高いのが「ほかの土地ではダメなのか（代替性）」という点です。「価格が手頃だから」「自分の土地だから」といった個人的な理由だけでは、除外は認められません。
4．【要注意】農振除外の手続きの流れとスケジュール
農振除外の手続きにおいて、最も注意しなければならないのが「スケジュールと受付時期」です。
一般的な手続きの流れ
- 事前相談： 市町村の農政担当課や農業委員会へ計画の相談
- 除外の申出： 必要書類を作成し、市町村へ提出
- 審査・協議： 市町村内での審査、農業委員会等の意見聴取、都道府県との協議
- 公告・縦覧： 計画の変更案を一般に公開
- 完了（除外）： 農業振興地域整備計画の変更
- （その後）農地転用許可申請へ： 除外完了後、速やかに転用申請へ進む
期間と受付時期の重大な注意点
農振除外の手続きは、申出から完了までに「半年〜1年程度（あるいはそれ以上）」という長い期間がかかります。
さらに最大の注意点として、除外の申出はいつでもできるわけではなく、多くの市町村では「受付が年に1〜2回（例：5月と11月のみ等）」と限定されています。この時期を逃すと、次の受付まで数ヶ月〜半年待たなければならず、計画全体が年単位で遅れてしまいます。
5．土地を購入する前に絶対に確認すべきこと
土地を購入して住宅を建てたり、事業を始めたりする場合は、売買契約の前に必ず以下の点を確認してください。
- 対象の土地が「農用地区域内（青地）」かどうかの確認（市町村の農政担当課などで確認可能）
- 建物を建てるための他法令（都市計画法など）をクリアし、農地転用の見込みがあるかの確認
- 次回の農振除外の受付時期と、利用開始までのスケジュール感
土地の購入を先に決めてしまうと、「受付時期が過ぎていて今年中に家が建てられない」「そもそも除外要件を満たさず活用できない」といった致命的なトラブルになる危険があります。
6．農地活用のご相談は行政書士へお早めに
農地を住宅用地や事業用地として活用したい場合、農地転用だけでなく、農振除外の必要性とスケジュールの確認が不可欠です。まずは土地の現在の区域区分、予定している利用方法などを整理し、必要な手続きとスケジュールを逆算することが何より大切です。
当事務所では、農地転用や農振除外に関する事前調査から書類作成、担当窓口との協議、手続きの代行までトータルでサポートを承っています。農地の活用方法やスケジュールでお悩みの場合は、手遅れになる前に、ぜひお早めにご相談ください。
※本記事は制度の一般的な説明です。申出の受付時期や細かな運用要件は市町村によって異なるため、個別の土地については所在地の市町村での確認が必要です。
【参考資料】
・奈良県「農業振興地域制度」
・奈良県「農用地区域からの除外について」
・農林水産省「農業振興地域制度の概要」
🏡 農振除外・農地転用ルールチェッククイズ 🏡
【第1問】
家を建てるために農地を購入しようとしたところ、その土地が「農用地区域（青地）」であることが分かりました。家を建てるための正しい手続きの順番はどれでしょうか？
【事務所概要】
行政書士やまだ法務事務所
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