「使わなくなった畑を駐車場にしたい」「親の田んぼに子どもの家を建てたい」。農地についてのご相談では、こうしたお話をよくいただきます。
農地を宅地・駐車場・資材置場など農地以外のものにすることを「農地転用」といい、農地法の手続きが必要です。そのとき最初に確認するのが、その転用が農地法の「4条」にあたるのか、「5条」にあたるのかという点です。この記事では、両者の違いと見分け方を、ご相談の多いケースを交えて整理します。
目次
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農地法4条は「所有者が自分で転用する」場合
4条は、農地の所有者が自分の農地を自分で農地以外にする場合の手続きです。
- 自分の畑に、自分が住む家を建てる
- 自分の田んぼを、自分が使う駐車場にする
土地の所有権などの権利は誰にも移らず、所有者が自分の土地の用途を変えるだけです。そのため、申請するのも所有者本人です。
農地法5条は「売買・貸借と同時に転用する」場合
5条は、転用を目的として農地を売ったり、貸したりする場合の手続きです。
- 家を建てたい人に畑を売る
- 業者に資材置場として農地を貸す
所有権が移ったり、賃借権・使用貸借による権利が設定されたりする点が4条との違いです。申請は原則として、売主と買主（貸主と借主）の双方で行います。工事期間中だけ資材置場として借りるような一時的な利用も、権利の設定を伴う場合は5条の対象です。
見分け方は「土地を使う人が所有者本人かどうか」
区別のポイントはシンプルです。
| ケース | 権利の移動・設定 | 該当する条文 |
|---|---|---|
| 所有者本人が転用する | なし | 4条 |
| 所有者以外の人が使うために転用する | あり（売買・贈与・貸借など） | 5条 |
| 農地のまま売買・貸借する（転用しない） | あり | 3条 |
親子・夫婦の間でも5条になります
ご相談で特に多い勘違いが、家族間のケースです。「親の土地に子が家を建てるのだから、身内の話で4条だろう」と思われがちですが、法律上、親と子は別の人です。子が土地を譲り受ける場合も、無償で借りる場合（使用貸借）も、権利の移動・設定があるので5条になります。
一方、相続で農地を取得した場合、相続そのものに農地法の許可は不要です。ただし、農業委員会への届出が必要です。また、2024年4月から相続登記が義務化されていますので、法務局での名義変更もお忘れなく。そのうえで相続人が自分でその農地に家を建てる場合は、所有者本人による転用なので4条になります。
「許可」か「届出」かは場所で決まります
4条か5条かと並んで確認が必要なのが、農地がある場所です。
- 市街化区域内：あらかじめ農業委員会へ届出をすれば転用できます。
- それ以外の区域（市街化調整区域など）：都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要です。申請書は農業委員会を通して提出します。
届出・申請の締切日や審査期間は、自治体によって異なります。早めに確認しておきましょう。また、農業振興地域の農用地区域内（いわゆる青地）の農地は、原則として転用できません。先に「農振除外」が必要になるため、詳しくは当ブログの過去記事「農振除外とは？農地転用との違い・必要な条件・手続きの流れを解説」をご覧ください。
許可前の工事や引渡しは違反になります
許可や届出の前に造成を始めたり、土地を引き渡したりすると、農地法違反になります。工事の停止や、元の農地に戻すよう求める原状回復命令の対象となるほか、次の罰則もあります。
- 個人：3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金
- 法人：1億円以下の罰金
また、5条の許可を受けずに行った売買などは効力が生じず、所有権の移転登記もできません。実務では、許可が下りることを条件として売買契約を結ぶのが一般的です。
まとめ｜まずは「誰が使うか」と「どこにあるか」を確認
農地転用では、まず「4条か5条か（誰が使うのか）」を、次に「許可か届出か（どこにあるのか）」を確認します。実際の手続きでは、都市計画法や建築基準法など農地法以外の法律が関係することも少なくありません。
計画を進める前に、農業委員会や、農地の手続きを扱う行政書士へご相談ください。当事務所でも、農地転用のご相談をお受けしております。
※本記事の内容は、執筆時点の法令・情報に基づき一般的な解説を提供するものであり、特定の事案についての助言・判断を目的としたものではありません。実際の手続きや対応方法は、状況・地域・関係機関・契約内容等によって大きく異なります。そのため、本記事のみを根拠として判断・行動されることはお控えいただき、個別の事情に応じた専門家への相談をおすすめいたします。本記事の内容に基づき生じたトラブル・損害等について、当事務所は一切の責任を負いかねますのでご了承ください。🌾 農地転用「4条」と「5条」ルール判定クイズ 🌾
【第1問】
「親名義の田んぼに、子どもが家を建てるために無償で土地を借りて（使用貸借）農地転用をする」場合、農地法上どの手続きに該当するでしょうか？
【事務所概要】
行政書士やまだ法務事務所
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この記事を書いた人 Wrote this article
山田勉
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