「隣の土地の所有者が誰なのか分からない」
「登記簿を調べても、昔の所有者のままになっている」
「所有者が分からない空き家があり、周囲への影響が心配」
土地や建物をめぐって、このような問題が起こることがあります。
所有者が分からないからといって、近隣の人がその土地や建物を自由に使ったり処分したりできるわけではありません。
そこで、令和5年4月から始まったのが「所有者不明土地・建物管理制度」です。
今回は、この制度がどのような場合に利用されるのか、従来の財産管理制度と何が違うのかを、身近な街の法律家である行政書士の目線から分かりやすく整理します。
1. そもそも「所有者不明土地」とは？
所有者不明土地・建物管理制度を理解するためには、まず「所有者不明」とはどういう状態なのかを知る必要があります。
所有者不明土地とは、簡単にいえば「必要な調査をしても所有者を特定できない、または所有者の所在を知ることができない土地」です。
例えば、登記簿を確認すると何十年も前の所有者の名前が残っているものの、その人が現在どこにいるのか分からないケースがあります。また、相続が何代にもわたって発生しているにもかかわらず、相続登記がされていない土地では、現在の真の所有者をすぐに確認できません。
国土交通省も、所有者が直ちに判明しない土地や、連絡がつかない土地について、適切な管理が課題になっているとしています。
ただし、「登記簿の所有者が古い」というだけで、直ちに所有者不明土地になるわけではありません。戸籍や住民票などを追跡するなど、必要な調査を行ったうえで客観的に判断することが重要です。
2. 所有者が分からないと、何が問題になるのか？
土地や建物の所有者が分からなければ、その不動産について必要な管理を行うことが難しくなります。
例えば、所有者が長期間不明になっている土地で、草木が繁茂している場合。近隣の人が「見かねて自分で草を刈ろう」と考えても、所有権のない人が勝手に他人の土地に手を加えることは原則としてできません。
また、その土地を買い取って活用したい人がいたとしても、所有者と連絡が取れなければ通常の売買を進めることもできません。
所有者不明土地は、公共事業や民間の土地利用の支障となるだけでなく、放置されることで周辺地域への悪影響（倒壊の危険や害虫の発生など）を生じさせることもあります。
そこで、「所有者が分からないから何もできない」という行き詰まりを解消するための制度の一つとして設けられたのが、所有者不明土地・建物管理制度です。
3. 解決策となる「所有者不明土地・建物管理制度」とは？
所有者不明土地・建物管理制度は、所有者を特定できない（または所在を知ることができない）土地・建物について、地方裁判所が「管理人」を選任し、その不動産を管理してもらう制度です（令和5年4月1日施行）。
この制度の重要な特徴は、「問題となっている個々の土地や建物を対象として、ピンポイントで管理できる」という点です。
従来の「不在者財産管理制度」などでは、不在者の財産“全体”を管理する必要があり、手続きの負担が大きいケースがありました。
これに対して新制度は、トラブルの原因となっている特定の土地・建物に特化した管理を可能にした画期的な仕組みと言えます。
4. この制度は誰が利用（申立て）できるのか？
本制度は、誰でも自由に利用できるわけではありません。法律上の要件を満たしたうえで「利害関係人」等が地方裁判所に申し立てる必要があります。
利害関係人とは、例えば以下のような人たちです。
- 放置された土地のせいで不利益を被っている隣地の所有者
- 対象となる不動産の共有者
- その土地を取得して事業を行いたい民間事業者や公共機関
また、一定の要件を満たす場合には、市区町村長が申し立てを行うことも可能です。
「隣の土地の所有者が分からないから、とりあえず管理人を付けてほしい」と漠然と考えただけで選任されるわけではなく、まずは「本当に所有者が分からないのか（所在不明か）」「管理人による管理が必要な状況か」を整理し、客観的に証明することが大切です。
5. 選任された「管理人」は何をするのか？
選任された管理人は、対象となった土地や建物について必要な管理（保存行為や草木の伐採、修繕など）を行います。
さらに、土地を売却したり建物を解体したりするなど、単なる保存・管理を超える行為（権限外行為）を行う場合には、別途、地方裁判所の許可が必要となります。
つまり、「管理人が選ばれた＝誰でも自由にその土地を買い取れる・処分できる」というわけではありません。管理人の権限の範囲や、裁判所の許可が必要な行為については、適正なプロセスを踏む必要があります。
6. 注意！「所有者不明」と「管理不全」は別の制度
似た制度として「管理不全土地・建物管理制度」があります。名前がよく似ていますが、両者は別の仕組みです。
- 所有者不明土地・建物管理制度：所有者が「誰か分からない」「どこにいるか分からない」不動産が対象。
- 管理不全土地・建物管理制度：所有者は「分かっている」が、適切な管理がされておらず周囲に悪影響を及ぼしている不動産が対象。
したがって、まずは直面しているトラブルが「所有者が分からない問題」なのか、「所有者は分かっているが放置されている問題」なのかを整理することが、解決への第一歩となります。
7. 解決の第一歩！行政書士ができる所有者調査とは
所有者不明土地・建物の問題に直面したとき、いきなり裁判所への申立てを考えるのではなく、「まずは現在判明している情報を整理し、徹底的に所有者を調査すること」が何より大切です。
私たち行政書士は、業務として「相続関係説明図（家系図のようなもの）」や「事実証明に関する書類」を作成することができます。ご相談を受けた際、この書類作成のための正当な業務として、古い登記簿を出発点に、戸籍謄本や住民票・戸籍の附票などを職権で収集・追跡し、現在の相続人（所有者）を割り出していくことが可能です。
「所有者不明だと思っていたが、行政書士が戸籍を調査して相続関係説明図を作成したら、現在の所有者が判明し、手紙を送ったらあっさり解決した」というケースも実は少なくありません。
反対に、十分な調査をしないまま「所有者不明だろう」と思い込むのも適切ではありません。
8. まとめ：「所有者が分からない」で終わらせないために
所有者不明土地・建物管理制度は、所有者不明の不動産について、一定の条件のもとで管理や売却等の道を開く画期的な制度です。
しかし、制度を利用するには厳格な要件があり、事前の所有者調査が不可欠です。
もし「隣の空き家の所有者が分からない」「何代も相続登記がされていない土地がある」とお悩みの場合は、まずは行政書士にご相談いただき、戸籍や登記簿による「現在の状況整理・相続人調査」から始めてみてください。
【専門家の連携によるサポート】
行政書士による事前の調査（相続関係説明図の作成など）を行った結果、どうしても所有者が見つからず、いよいよ裁判所へ管理人の選任申立てが必要となった場合は弁護士へ、不動産の登記手続きが必要となった場合は司法書士へと、適切な専門家へスムーズにバトンタッチすることで、問題解決を図ることができます。
所有者不明土地の問題は、一人で抱え込まず、利用できる制度と専門家を一つずつ検討することが解決への近道です。お困りの際は、ぜひお近くの行政書士事務所までご相談ください。
※本記事の内容は、執筆時点の法令・情報に基づき一般的な解説を提供するものであり、特定の事案についての助言・判断を目的としたものではありません。実際の手続きや対応方法は、状況・地域・関係機関・契約内容等によって大きく異なります。そのため、本記事のみを根拠として判断・行動されることはお控えいただき、個別の事情に応じた専門家への相談をおすすめいたします。本記事の内容に基づき生じたトラブル・損害等について、当事務所は一切の責任を負いかねますのでご了承ください。【事務所概要】
行政書士やまだ法務事務所
代表者：山田 勉
所在地：奈良県生駒郡平群町光ヶ丘１丁目３番５号 (ご来所は、全予約制です。)
電 話：0745-45-6609 (受付時間 午前9時～午後5時)
F A X ： 0745-60-3033 (24時間受付)
メール ：お問い合わせ
休業日：土日・祝日・年末年始 ※予めご連絡いただければ休日対応いたします。
対象地域：奈良県、大阪府・京都府の一部 ※オンライン面談やご自宅への訪問をいたします。
🏡 所有者不明土地・建物管理制度 チェック 🏡
この制度でいう「所有者不明土地」の定義として、適切なものはどれでしょうか？
