こんにちは。行政書士の山田です。
近所に長期間ゴミが放置されている家や、屋根や外壁が傷んで今にも崩れそうな空き家がある。近隣の人が所有者に連絡しても、なかなか対応してもらえない。こうした問題は、地域で生活する人にとって深刻な悩みです。
特に厄介なのが、「所有者が誰なのか分からない」のではなく、「所有者が誰なのか分かっているのに、適切な管理をしてくれない」ケースです。
このような問題に対応するため、令和5年（2023年）4月から新設されたのが「管理不全土地・建物管理制度」です。今回は、この制度の仕組みと利用時の注意点、そしてトラブルを解決するための具体的なアプローチについて解説します。
目次
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1. 放置されるゴミ屋敷・危険空き家。隣人は勝手に手を出せない？
隣の家が長期間空き家になり、庭には大量のゴミが積み上がっているとします。悪臭や害虫が発生したり、屋根や外壁が落下する危険があったりすれば、近隣住民にとっては放置できません。
しかし、いくら迷惑を被っていても、他人の土地に勝手に入ってゴミを処分したり、建物を修繕したりすることは法律上（自力救済の禁止）許されません。所有者が分かっていれば、まずは直接管理を求めることになりますが、連絡を無視されたり拒否されたりした場合、近隣住民だけで問題を解決することは非常に困難です。
2. 新設された「管理不全土地・建物管理制度」とは？
この制度は、土地や建物の所有者による管理が不適切で、他人の権利や利益が侵害されている（または侵害されるおそれがある）場合、利害関係人の申立てによって、裁判所が「管理人」を選任する仕組みです（民法第264条の9、第264条の14）。
例えば、次のようなケースが制度の対象となり得ます。
- 所有者がゴミの不法投棄を放置し、悪臭や害虫による健康被害が生じている土地
- 擁壁が破損し、隣地に倒壊するおそれがある土地
- 屋根や外壁が傷み、落下や飛散によって周囲に被害を及ぼすおそれがある建物
3. 「所有者不明」の関連制度とは何が違う？
似た名称に「所有者不明土地・建物管理制度」がありますが、対象となる問題の性質が異なります。
- 所有者不明の制度：管理したくても、所有者が分からない、または連絡が取れない場合に利用。
- 管理不全の制度：所有者が誰なのか分かっている（連絡も取れる）のに、適切な管理が行われていない場合に利用。
最大の特徴は、所有者が判明している場合でも利用できるという点にあります。
4. 裁判所が選任した「管理人」はどこまでやってくれるのか？
管理命令が出されると、裁判所によって選任された管理人が、対象となる土地や建物の必要な管理や処分を行う権限を持ちます。放置されたゴミの撤去や、破損した擁壁・屋根の補修などがこれに該当します。
ただし、管理人が何でも自由にできるわけではありません。建物の根本的な性質を変えるような工事には裁判所の許可が、不動産そのものを売却するなどの処分には所有者の同意が必要です。この制度は所有権を取り上げるものではなく、あくまで「問題のある不動産を適切に管理するための仕組み」です。
5. 【要注意】申立ての最大のハードルは高額な「予納金」
この制度を利用できるのは、被害を受けている隣地の所有者など「利害関係を有する人」であり、管轄の地方裁判所へ申し立てを行います。
ここで最大の注意点となるのが費用の負担です。
法律上、管理人による管理費用や報酬は最終的に「不動産の所有者」が負担することになっています。しかし、申立てをする段階で、申立人は裁判所へ「予納金」を納めなければなりません。
この予納金は、管理人の報酬だけでなく「ゴミの撤去費用」や「修繕の実費」などにも充てられるため、被害規模やゴミの量によっては数十万円から百万円以上など非常に高額になるケースがあります。制度ができたからといって、誰もが手軽に無料でゴミ屋敷を片付けられるわけではない点に注意が必要です。
6. いきなり裁判所へ行く前に！行政書士ができる3つの事前アプローチ
高額な予納金がかかり、専門的な裁判手続き（※裁判所への申立て代理・書類作成等は弁護士・司法書士の専権業務となります）を利用する前に、まずは状況を整理し、段階的なアプローチを取ることが重要です。当事務所では、裁判に発展する前の「初期段階の解決に向けたお手伝い」を行っております。
- 事実関係の調査と内容証明郵便による改善要求
まずは公的な記録に残る「内容証明郵便」を作成し、所有者に対し被害の状況と改善を求める書面を送付します。心理的プレッシャーを与え、法的手続きに移行する前に自発的な対応を促します。 - 「空家等対策特別措置法」に基づく行政への働きかけ
倒壊の危険などがある場合、特定空き家としての指導・勧告を促すため、市区町村の窓口へ現状を整理して相談・通報するサポートを行います。 - 自治体の「ゴミ屋敷条例」の活用
自治体によっては独自の条例を制定している場合があります。条例に基づく行政指導や代執行を促すためのアプローチを検討・支援します。
7. まとめ：問題を放置せず、まずは状況の整理から始めよう
ゴミ屋敷や危険な空き家の問題は、感情的な対立だけで解決しようとするのではなく、法律に基づいた適切な対応を考えることが重要です。「管理不全土地・建物管理制度」は強力な選択肢の一つですが、費用面などのハードルも存在します。
身近な土地や建物の管理でお困りの際は、問題を放置せず、まずは行政書士をはじめとする専門家にご相談ください。状況を整理した上で最適な解決策をご提案し、万が一裁判所への申立てが必要な段階となった場合には、信頼できる提携の弁護士や司法書士を速やかにご紹介いたします。
※本記事の内容は、執筆時点の法令・情報に基づき一般的な解説を提供するものであり、特定の事案についての助言・判断を目的としたものではありません。実際の手続きや対応方法は、状況・地域・関係機関・契約内容等によって大きく異なります。そのため、本記事のみを根拠として判断・行動されることはお控えいただき、個別の事情に応じた専門家への相談をおすすめいたします。本記事の内容に基づき生じたトラブル・損害等について、当事務所は一切の責任を負いかねますのでご了承ください。🏡 放置されたゴミ屋敷・危険空き家対策クイズ 🏡
【第1問】
「隣の空き家にゴミが大量に放置され害虫や悪臭が酷い」場合、被害を受けている隣人は自分の判断で勝手に隣敷地に敷地侵入してゴミを撤去できるでしょうか？
【事務所概要】
行政書士やまだ法務事務所
代表者：山田 勉
所在地：奈良県生駒郡平群町光ヶ丘１丁目３番５号 (ご来所は、全予約制です。)
電 話：0745-45-6609 (受付時間 午前9時～午後5時)
F A X ： 0745-60-3033 (24時間受付)
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山田勉
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